Emsal Yargıtay Kararları Doğrultusunda Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

1.       KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Türk hukuk sisteminde kira ilişkisinden doğan hak ve yükümlülükler Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

2.       KİRACININ TAHLİYE SEBEBEPLERİ NELERDİR?

Kiracının tahliyesi için ödenmeyen kira borcunun tahsili için tahliye talepli icra takibi başlatılabileceği gibi, kanunda sayılan çeşitli sebeplerin varlığı halinde de tahliye davası açılabilir. Bu sebepler;

a.       Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası

b.       10 Yıllık Kira Süresinin Dolmuş Olması Sebebiyle Tahliye Davası

c.       İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

d.       Tadilat sebebiyle Tahliye Davası

e.       Özen Yükümlülüğüne Aykırılık Sebebiyle Tahliye Davası şeklinde sayılabilir.

 

3.       TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Hukuk sistemimizde kira sözleşmelerinin belirli süreli olarak yapılması, taşınmazın belirlenen süre sonunda kiracı tarafından tahliye edileceği anlamına gelmemektedir. Bu durum özellikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ortaya çıkmaktadır. Ayrıca 10 yıllık kira süresinin dolmuş olması sebebiyle tahliye hariç, kiraya verenler, kiracılar kadar geniş fesih haklarına sahip değillerdir. Bu sebeple Türk Borçlar Kanununda düzenlenen Tahliye Taahhütnamesi, kiraya verenlerin lehine yapılan bir düzenlemedir.

Tahliye Taahhütnamesi; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir.

4.       TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?

Türk Borçlar Kanununun 352’nci maddesinde düzenlenen tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları hem kanuni hem de yargıtay içtihatları doğrultusunda düzenlenmiştir. Bu düzenlenmeler doğrultusunda oluşan şartlar;

a.       Tahliye Taahhütnamesi yazılı olmalıdır.

Burada bahsedilen yazılılık şartı adi yazı şekil olup, basit bir kağıt üzerine tahliye taahhütnamesinin imzalanması bu şartın gerçekleşmesi için yeterlidir.

b.       Tahliye Taahhütnamesi bizzat kiracı tarafından veya kiracının özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından imzalanmış olmalıdır.

Kiralayan ile imzalanan kira sözleşmesinde kiracı taraf bizzat tahliye taahhütnamesini imzalaması gerekmektedir. Kiracının annesi, babası, abisinin vs. imzaladığı tahliye taahhütnamesi geçersizdir.

Sadece kiracının bizzat özel vekaletname ile yetkilendirdiği temsilcisi kiracı adına tahliye taahhütnamesini imzalayabilir. Ayrıca genel vekaletname ile işlem yapan temsilcinin imzaladığı tahliye taahhütnamesi de geçersizdir.

 

c.       Tahliye Taahhütnamesi, kira sözleşmesinin imzalanması sırasında veya kira sözleşmesi imzalanmadan önce verilmemiş olması gerekir.

Kiracının manevi baskı altında bu taahhüdü imzalaması bunu geçersiz kılacaktır. Şöyle ki, bu taahhüdü imzalamazsa kiralananı kiralayamayacağının ifade edilmesi kiracıya cebir, baskı uygulamak anlamını taşımaktadır. Bu durumda hem uygulama hem de yargıtay içtihatları doğrultusunda tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu ortadır. Ancak asıl sorun, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi yapılmadan önce veya sözleşmenin kurulması aşamasında alınmış olduğuna ilişkin iddiaların ispat külfetinin hangi taraf üzerinde olduğunun belirlenmesidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra yoluyla tahliye istemlerinde, çok daha teknik bir süreç söz konusu olmakta ve en ufak bir hata ya da eksiklik talebin reddiyle sonuçlanmaktadır. Örneğin tahliye taahhüdüne dair tahliye talebi kendisine tebliğ edilen kiracı, söz konusu tahliye talebine ve üzerindeki imzaya ilişkin itirazda bulunduğu takdirde, itirazın kaldırılması için talebe konu tahliye taahhüdünün noterde düzenleme veya onaylama şeklinde hazırlanmış olması şartı aranacaktır.

5.       TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACI TAHLİYESİ MÜMKÜN MÜDÜR?

Türk Borçlar Kanunumuzun yukarıda alıntılamış olduğumuz 352. maddesinin 1. fıkrasına göre, elinde kiracı tarafından hazırlanıp kendisine verilmiş olan usul ve esasa uygun bir tahliye taahhüdü bulunan kişi(kiraya veren), tahliye taahhüdüne dayalı olarak, taahhütte belirtilmiş olan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası yoluyla kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.

 

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ve tahliye davası için Türk Borçlar Kanunumuzun 352. maddesine göre, kural olarak tahliye taahhüdünde belirtilmiş olan tarihten itibaren 1 aylık süre öngörülmüştür. Ancak Türk Borçlar Kanunumuzun 353. maddesinde bu kurala bir istisna getirilmiştir, buna göre: 1 aylık süre içerisinde dava açılmasa dahi, bu süre içerisinde kiraya veren tarafından dava açılacağı yazılı olarak kiracıya bildirilmişse, yani kiracıya yazılı ihtarname gönderilmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.